Megfontolt döntések születnek
Építészet > Budajenő
2009-03-11
Budajenő fejlesztési terveiről közölt terjedelmes írást dr. Mátéffy Anna, Budajenő főépítésze tollából a Kós Károly Egyesülés folyóirata, az Országépítő múlt évi utolsó számában. Ennek rövidített változatát közöljük.
A helyi építési szabályzat (HÉSZ) kidolgozásakor elsődlegesnek ítéltük a hely szellemének, értékeinek megőrzését. Ezért rögzítettük a különböző területek jellegzetességeit és tudatosan törekedtünk arra, hogy a HÉSZ erősítse a már kialakult értékeket.
A hagyományos, falusias, fésűs beépítésű belső mag önmaga is három részre oszlik.
Az első területen, a védett völgyben, a széles, fasorokkal határolt utcákból nyílóan a volt módos gazdák tágas nagy portái találhatók, míves tornácos házakkal, nagy kerttel, hátul pincével, állattartó épületekkel, ritka beépítéssel. A szabályozás során mérlegelnünk kellett, vajon e nagy kiterjedésű telkekre igény van-e manapság, az elöregedő tulajdonosok tudják-e művelni azokat. Nem luxus-e, hogy a település belterületén, elhanyagolt, romos házak, gazos kertek találhatók. Úgy döntöttünk, hogy új út nyitásával lehetőséget adunk a telkek megosztására, és ezzel reményeink szerint életre keltjük az egész tömböt.
A belső mag másik jellegzetes része a patakvölgy fölött, a falu dimbes-dombos részén kanyargó keskeny, de annál szebb panorámájú utcákkal feltárt ún. régi cselédsor apró, gyakran 350 m2-es telkekkel, viszonylag nagy, átlagosan 50%-os beépítéssel. Különös értéke e területnek, hogy a Zsámbéki-medencére és a falu régi magjára nyíló látvány egybeesik a kedvező, déli égtájjal. A rétegvonalakat követő utcák szintbeli eltérése olyan jelentős, hogy a magasabban lévő út utcaképét az alatta lévő házak tető-oromfalai adják. Lényeges követelménynek tartottuk, hogy e területen az épületek tömegarányai különösen a magassága ne növekedjen. Így a domboldal oromfalakkal gazdagított sziluettje és a panoráma is megőrizhető.
A harmadik a földdel takart, zártsorúan telepített borospincék egységes sora. Sajnos a szocialista településtervezés időszakában a falun áthaladó közutat a széles Fő utcáról áthelyezték a pincesor elé. A HÉSZ kidolgozásakor a pincesort egészében megőrzendő helyi értéknek tekintettük, külön tervet dolgoztattunk ki a forgalomcsökkentésre, a pincék előtti és fölötti közterületek igényes kialakítására.
A hagyományos beépítésű területeken elsősorban a település szerkezetét kívántuk védeni, ezért az építési helyet, az épülettömeg-kert-utca arányait rögzítettük. Az újabb épületeknél is a hagyományos építőanyagok alkalmazását írtuk elő, sok lakóépületet helyileg védetté nyilvánítottunk, megjelenésüket megőrzendőnek ítéltük. További kötöttség, hogy gépkocsi tárolókat, garázsokat az utcafronton tilos építeni, mert ezzel „megölnénk” a vonzó falusias utcaképeket. Ugyanígy nagy hangsúlyt fordítunk a hagyományos kerítések megőrzésére és azokat idéző újak építésére is. A kerítés a vidék utcaképének meghatározó eleme.
Az újabb, urbanizált, „amerikanizált” stílusjegyeket mutató, dombtetőn elhelyezkedő, a 90-es évek végén kialakított HILLTOP őszintén vállalja a modern kertváros jellegzetességeit. Itt lakásonként kötelező építeni két gépkocsi beállására szolgáló garázst, a kerítés pedig a telekhatártól öt méterre hátrahúzva építhető. Az utcák átmenő forgalomtól mentes zsákutcák, a végükön növénnyel telepített kör alakú szigetekkel, kétoldalt egységesen megépített járdákkal, földben elhelyezett vezetékekkel.
Településképileg előnyös, hogy a völgyben lévő hagyományos, falusias és a hegytetőn lévő HILLTOP-ot egy beépítetlen domboldal, belterületi „erdősült” zöldsáv választja el egymástól. A terület karbantartása az önkormányzat számára komoly gond, ezért beépítési jog nélkül lehetőséget adtunk a szomszéd telektulajdonosoknak a részbeni megvásárlásra. Elképzelésünk, hogy a köztulajdonban maradó területen a különösen szép panorámát közkinccsé tesszük és egy panoráma sétányt alakítunk ki, kis kiülőkkel, szabadtéri sportolási (kocogás, biciklizés) lehetőséggel.
Budajenő a fővárosi agglomeráció része, különösen szép környezetben fekszik. Természetesen itt is megjelent az igény a beépíthető területek, az ún. belterület növelésére. De a belterületbe vonás nem azonos a település fejlődésével. A fejlődésnek minőségi kritériumai vannak. Ennek érdekében rendeletben rögzítettük, hogy az ingatlantulajdonosok kérésére újonnan belterületbe vonandó területek infrastruktúrájának kialakítása (beleértve az utak kiszabályozását is) az érintett ingatlanok tulajdonosait terheli. Sőt a HÉSZ-ben azt is rögzítettük, hogy építési engedély csak ott adható ki, ahol minden közmű rendelkezésre áll. Mindezek figyelembevételével a volt zártkerti területen egy hagyományos jellegű, falusias beépítési módot szabályoztunk ki, megszélesítve a jelenlegi keskeny mezőgazdasági utakat.
A jelenleg beépítetlen mezőgazdasági területen a szabályozás elméletileg könnyebb lehetett volna, mivel a meglévő beépítés, úthálózat nem akadályozta az elképzeléseket. Itt sokkal inkább azt kellett fontolóra venni, hogy a jelenlegi belterület megközelítőleg 1/5-ét kitevő újabb részekre betelepülő lakosság ne okozzon elviselhetetlen terhet a településnek (pld közlekedés, szolgáltatások, közintézmények stb. tekintetében). Az új szőlődombi beépítés egy nagytelkes (1500-8000m2-es), belülről kifelé ritkuló, kis beépítettségű (20-10%) lakóterület kialakítását eredményező szabályozást fogadott el. A fasorokkal kísért, minden közművel ellátott utak elkészülte után indul csak meg a telkek beépítése. Az ingatlanfejlesztők a megegyezést követően elkezdték az infrastruktúra kiépítését és településrendezési szerződés keretében (elsősorban az intézmények fejlesztésének érdekében) jelentős összeget juttattak a településnek.
Egyetlen település rendezését, fejlesztését sem lehet megoldani tágabb kitekintés, a környező településekkel való összefüggések elemzése nélkül. Ezért lenne szerencsés, ha legalább szerkezeti terveiket „összedolgoznák” a szomszédos települések, mint ahogy azt teszi Budajenő és Telki olyan kérdésekben, amit csak együtt tudnak kezelni, mint a felszínivíz-elvezetési rendszere, vagy az agglomerációs közlekedési gondok enyhítésére új nyomvonalak kijelölése. Sajnálatos viszont, hogy az agglomerációs terv gyakorlatilag a terület legnagyobb gondjára, a közlekedési nehézségekre egyetlen módon adott választ: a településeket korlátozta a növekedésben, de az úthálózat és a tömegközlekedés összehangolt fejlesztésre nem adott javaslatot.
